COME UTILIZZARE IL FRAZIONAMENTO ED IL CAMBIO DI DESTINAZIONE D’USO NELLE TUE OPERAZIONI IMMOBILIARI.

 

COME UTILIZZARE IL FRAZIONAMENTO ED IL CAMBIO DI DESTINAZIONE D’USO NELLE TUE OPERAZIONI IMMOBILIARI.
Quando si affronta un investimento immobiliare, l’obiettivo principale che ogni investitore dovrebbe perseguire è quello di massimizzare i profitti.

Abbiamo visto in più occasioni come sia possibile perseguire questo obiettivo con ottimi risultati attraverso l’acquisto di NPL o con la procedura di saldo e stralcio, o ancora tramite il trading immobiliare.

Certamente queste sono vie  sempre percorribili ma non sono le uniche

Negli ultimi anni infatti hanno registrato un trend positivo anche altre due fattispecie: il frazionamento e il cambio di destinazione d’uso.

Questo tipo di interventi possono essere determinanti nel definire i ROI di un investimento immobiliare.

Come utilizzare il frazionamento ed il cambio di destinazione d’uso per accrescere il valore dei tuoi immobili?

Facciamo un  esempio:

mettiamo il caso di avere a disposizione un ampio trilocale di 100 mq, dopo aver fatto tutte le TUE ricerche sul target finale sei arrivato alla conclusione che la tipologia migliore e il bilocale con determinate caratteristiche ecco che in questo caso il frazionamento, unito a un opportuno intervento di ristrutturazione ed home staging, può permetterti  di performare un ottimo ROI, trasformando un ampio trilocale in condizioni critiche in due funzionali e moderni bilocali.

Questo tipo di intervento permette di sfruttare l’ampia metratura dell’appartamento trasformandolo in due bilocali  che  risulteranno più appetibili e che di conseguenza saranno ricollocati sul mercato in tempi record.

Ovviamente se mi segui da un po saprai che lo studio per definire la tipologia di immobile che verrà messa sul mercato è da fare prima di qualsiasi altra cosa a meno che tu non voglia tentare la sorte…ma te lo sconsiglio.

Per questo noi in ogni operazione che facciamo applichiamo alla lettera quello che insegniamo ovvero la F.I.T proprio per non lasciare nulla al caso.

Ma vediamo meglio cosa sono rispettivamente il frazionamento ed il cambio di destinazione d’uso.

Il frazionamento
Il frazionamento consiste nel dividere un immobile di ampia metratura al fine di ricavarne due o più unità.

Perché è così rilevante il frazionamento per un investitore?

Perché esso permette di accrescere il valore di un immobile in luoghi, dove le unità immobiliari dalle metrature più piccole sono più dinamiche e quindi permettono di essere posizionate sul mercato più agevolmente e quindi di essere vendute più velocemente rispetto ad unità più ampie che, solitamente, hanno un valore per metro quadro inferiore.

Acquistare ad esempio un ampio trilocale come abbiamo specificato prima nell’esempio ti offre la possibilità di ricavare due unità immobiliari (ovviamente se le caratteristiche strutturali dell’immobile lo permettono ) che possono essere rivendute o affittate ad un prezzo superiore a quello che sarebbe stato  possibile ottenere
ricollocando invece l’immobile non frazionato.

Il cambio di destinazione d’uso
Anche questo tipo di procedura permette di agevolare la ricollocazione dell’immobile sul mercato. Il cambio di destinazione infatti, come dice il termine stesso, permette di modificare l’uso originario dell’immobile a cui era destinato come ad esempio trasformare degli uffici ad uso commerciale in unità abitative ad uso residenziale o viceversa.

Esistono 3 categorie di destinazione d’uso:

1. Commerciale
2. Residenziale
3. Industriale

Con il cambio di destinazione d’uso quindi è possibile trasformare la destinazione urbanistica con cui è nato l’immobile cambiandone il suo utilizzo finale.

In passato la normativa relativa a questa fattispecie è sempre stata segnata da incertezze, oggi, grazie alla legge 164/2014, all’ interno del decreto denominato Sblocca Italia, le varie norme regionali sono state uniformate semplificandone così l’applicazione.

Prima di procedere al cambio di destinazione d’uso, è fondamentale ottenere la licenza municipale che permette, dopo aver verificato la conformità dell’immobile al cambio di destinazione ed alla pianificazione urbanistica, di attuare all’immobile le modifiche necessarie.

Facciamo anche qui un esempio. Mettiamo che tu abbia “tra le mani” un immobile commerciale diciamo un ufficio, decidi quindi che per essere posizionato e venduto sul mercato il tuo ufficio debba diventare un trilocale ecco quindi che dopo aver fatto preventivamente le pratiche in comune per ottenere il permesso al cambio di destinazione d’uso provvederai a trasformare l’ufficio in un appartamento che sarà venduto sul mercato più agevolmente e con un ottimo guadagno.

Questi tipi di interventi possono essere davvero strategici, ma non dimenticare che vanno sempre studiati caso per caso valutando diversi fattori come ad esempio la zona in cui è collocato l’immobile, il tipo di richiesta del mercato in quella zona specifica in cui desideriamo intervenire, chi è il tua avatar (potenziale acquirente) e quali sono le sue esigenze e aspettative . Ricordati che il prezzo è solo uno dei fattori fondamentali che devi tenere in considerazione, non farti ingannare da possibile basso costo d’acquisto.

Per questo oltre alle strategie e  alle competenze tecniche è necessario un metodo che ti permetta di  gestire l’operatività dell’investimento dalla A alla Z, ed è proprio questo che insegniamo in SoldinCase.

Per oggi è tutto un abbraccio Alessio.

2 commenti

  1. Marco

    7 mesi fa  

    Ottimo articolo.


    • Alessio

      7 mesi fa  

      Grazie Marco gentilissimo come sempre


Commento

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