I 3 FATTORI FONDAMENTALI PER CONOSCERE IL VALORE DI UN IMMOBILE

 

Per valutare la bontà di una operazione immobiliare sicuramente dovrai tenere in considerazione il valore di mercato degli immobili .

A questo proposito  sai quali sono i fattori da tenere in considerazione per definire il valore di mercato, il prezzo, di un immobile? No!!! Bene allora segui attentamente quello che ho da dirti e tieni sempre a mente questi tre fattori fondamentali per definire il valore di una casa. Il quartiere, lo stato della manutenzione, la grandezza dell’abitazione, le finiture, la presenza dell’ascensore piuttosto che di un terrazzo o di un grande giardino e la classe energetica. Questi sono i fattori che normalmente vengono ritenuti più importanti e quindi valutati per definire il prezzo di un’abitazione, ma sono sufficienti? E quanto incidono veramente in percentuale sul valore?

Non è semplice stabilire il valore di mercato di un immobile. Per prima cosa è necessario considerare la posizione e il contesto e poi lo stato della casa, ma tanti sono i fattori e ancora di più le variabili che possono influenzare il prezzo finale. «Non esiste un elenco preciso che indichi quali siano i fattori da considerare per definire il prezzo di un immobile poiché le variabili sono diverse e i fattori cambiano anche in relazione alla tipologia dell’immobile». A parità di condizioni, quindi, un appartamento in condominio, una villetta a schiera o indipendente avranno un valore diverso, bisogna poi considerare anche il quartiere, la metratura, lo stato di manutenzione degli impianti, le condizioni del tetto e degli infissi. E non dimentichiamo la posizione: l’abitazione a che piano è? Dove affaccia? Si trova lungo una strada rumorosa e trafficata? Vicino ha negozi, supermercati, scuole e impianti sportivi? Anche la presenza di un ascensore influenza il prezzo e così la superficie delle eventuali pertinenze, il cui valore cambia in funzione della destinazione d’uso e delle caratteristiche del quartiere».

Questo significa che il posto auto o il garage, per esempio, possono incidere in maniera differente in relazione alla facilità di poter parcheggiare in zona.

A fronte di queste variabili, il mio consiglio è quello di comparare almeno cinque immobili con caratteristiche simili già venduti nel ultimo anno nel medesimo quartiere. Questo può esser un valido aiuto per determinare il prezzo di mercato.

Primo fattore: la posizione

Fattori di notevole importanza  da considerare sono sicuramente la posizione e la zona. Se in un determinato quartiere o in una posizione la domanda è più alta, anche il costo sarà maggiore.

Questo fattore può incidere sul prezzo con una percentuale variabile tra il 40 e il 80%. Cosa intendo? Se parliamo di un attico in Piazza Duomo a Milano o in piazza di Spagna a Roma, quindi  di un immobile unico nel suo genere, è ovvio che la posizione inciderà dell’80%, mentre tutti gli altri fattori passeranno in secondo piano.

Le variabili, come abbiamo detto, possono essere diverse, penso comunque che il contesto e la posizione dell’immobile  incida molto, per esempio due appartamenti di 150 metri quadrati con uguali caratteristiche, il primo alle porte di Milano e il secondo in una delle vie più lussuose della città, possono valere 300 mila euro uno e 2 milioni l’altro».

Secondo fattore: lo stato dell’immobile

A seguire troviamo lo stato dell’immobile che può incidere tra il 20 e il 50%, questa forbice dipende dalle condizioni della casa poiché se non sono necessari lavori extra sarò disposto a spendere di più rispetto a un’abitazione dove dovrò sostenere delle altre spese per renderlo abitabile o appetibile.

In un’ipotetica scala di valori, in questo fattore, al secondo posto vi è la tipologia dell’immobile e lo stato di conservazione, quindi anche se le finiture e i materiali scelti sono di pregio o no.

In una casa ristrutturata questo valore può influenzare il prezzo fino al 40% in più».

Ma qual’è la differenza di valutazione  tra  un  immobile nuovo o ristrutturato?

Se la casa è vecchia devono essere tenuti  maggiormente in considerazione questi parametri : gli isolamenti( termici e acustici) e l’esterno della palazzina o dell’immobile.

Quando parliamo di ristrutturazione, possiamo trovarci di fronte a una casa che internamente è paragonabile a una nuova costruzione, ma esternamente fa sempre parte di una costruzione più o meno remota, costruita con tecnologie molto spesso ormai obsolete.

Terzo fattori: la superficie

La dimensione dell’abitazione è al terzo posto è scontato che le dimensioni dell’immobile in questione abbiano un  riscontro diretto nel valore dello stesso.

Successivamente seguono  altri fattori come abbiamo detto in precedenza, per esempio l’ascensore, per il quale è importante precisare che incide di poco, il 15% circa, se sto valutando un appartamento al primo piano o al piano terra;  invece avrà un’incidenza maggiore se dovessimo salire con i piani della casa.

Rientrano negli altri fattori da valutare anche  l’anno di costruzione, soprattutto per quanto riguarda lavori condominiali da effettuare e la classe energetica. Questa voce può variare dal 10 al 30%».

Ecco quindi i primi tre fattori fondamentali per valutare il valore di mercato di un immobile come sai ci sono molti altri fattori per poi valutare l’intera operazione immobiliare noi di SoldinCase abbiamo il nostro metodo super testato sul campo creato da Immobiliaristi con oltre 17 anni di esperienza. La nostra Formula Immobiliarista Top ti accompagnerà per mano a capire come realizzare la tua prima operazione immobiliare di successo anche se parti da zero competenze e zero soldi. Se vuoi  sapere come crearti  un’entrata  che integri la tua attuale oppure una nuova entrata basata sulle case scarica gratuitamente il corso gratuito ti aspetto.

Un abbraccio Alessio

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